2024年4月から「建築物の省エネ性能表示制度」が始まりました。

住宅等の省エネ・断熱性能を高めるための国の政策のひとつであるこの制度によって、建築物の販売や賃貸の広告等に「省エネ性能ラベル」の表示が努力義務となりました。

しかし、省エネ性能ラベルの発行には、専門知識や複雑な省エネ計算が求められるため、申請の敷居が高く、苦労されている事業者も少なくありません。

ここでは、制度の詳細と省エネ性能ラベルの取得方法、加えて掲載のメリットや注意すべき点などを紹介していきます。

省エネ性能ラベルとは？

「省エネ性能ラベル」とは、建物の省エネ性能や断熱性能をランク付けし、視覚的に示したものです。エネルギー消費性能・断熱性能等の良し悪しが専門家以外の人にもひと目でわかるので、消費者の省エネ性能への関心を高めることによって、省エネ性能が高い建築物の供給を促進させるという目的のもと制定されました。

2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築の建築物、またその物件が再販売・再賃貸される場合、販売・賃貸する事業者が広告を掲載する際には、省エネ性能ラベルを表示することが努力義務となります。

「努力義務」ですが、表示しない場合には国土交通大臣から事業者に対して勧告などの措置が行われるとの記載もあり、賃貸・販売事業者は迅速な対応が求められます。

省エネ性能を目視で確認できる

省エネ性能ラベルでは、エネルギー消費性能を星マーク、断熱性能を家マークでランク付けされます。マークの数が多いほど性能が高いため、専門的な知識がない人でも建築物の省エネ性能が把握できるのが特徴です。

建築物の省エネ性能は、外観だけで判断することができません。しかし、省エネ性能ラベルがあれば、異なる建築物の省エネ性能を容易に比較できます。

省エネ性能ラベルの対象となる建物

省エネ性能ラベルの対象となる物件は以下になります。

省エネ性能ラベルは、建築物の販売・賃貸を行う事業者が、購入希望者や入居者募集を目的に広告等を行う際に表示する必要があります。

住宅部分と非住宅部分が存在する複合建築物の場合、住宅部と非住宅部を別々に販売したり賃貸したりする場合は、それぞれの省エネ性能を分けて表示する必要があります。

様々な媒体に掲載できる

省エネ性能ラベルは、以下のような媒体に広告を掲載する際に使用できます。

• 新聞や雑誌の広告
• 新聞の折り込みチラシ
• パンフレット
• インターネット広告
• 不動産ポータルサイト

最近は「不動産ポータルサイト」の中でも省エネ性能ラベルを掲載できるサービスが増えています。

インターネットで不動産物件を探すときは、大手不動産情報サイトから検索をするという人が大多数です。SUUMOやアットホームなどの有名不動産情報サイトに掲載できるということは、物件の省エネ性能を多くの人に見てもらえるチャンスです。

媒体に掲載する際のラベルは見やすさを損なわないように、最低サイズが定められています（紙面広告の場合で横幅60mm程度）。また、紙面広告の場合、ラベルの掲載スペースに制約がある場合は、ラベルを掲載しなくても構いません。制約の基準としては「A4サイズ相当以下」です。

広告記事に物件の省エネ・断熱性能を多くの人がわかりやすい形でアピールできるのが、省エネ性能ラベルを表示することの大きなメリットと言えるでしょう。

「省エネ性能ラベル」に記載される項目

以下は、実際の省エネ性能ラベルです。

どのような内容が記載されているのか、それぞれの項目について解説します。

エネルギー消費性能

省エネ性能ラベルのエネルギー消費性能は、星のマークを用いて分かりやすく表示されます。星の数が多いほど省エネ性能が高いことを意味し、建物の種類や再生可能エネルギー設備の有無によって評価段階が異なります。

再エネ設備がない住宅の場合は5段階評価（レベル0～4）で、エネルギー消費量の削減率は30%以上が上限です。一方、再エネ設備がある住宅や、すべての非住宅建築物の場合は7段階評価（レベル0～6）となり、50%以上の削減率が上限です。

省エネ基準の達成は、一般的に削減率0%以上（星1つ）で認められますが、大規模非住宅の場合は用途によって異なります。例えば、工場等は25%以上、事務所等・学校等・ホテル等・百貨店等は20%以上、病院等・飲食店等・集会所等は15%以上の削減が必要です。

なお、星の数の根拠となっているのが「BEI値（省エネルギー性能指数）」という指標です。BEI値とは、「国が定める省エネ性能」を基準にし、そこからどの程度エネルギー消費量が削減できているかを示すものです。ラベル上では削減率10％分につき星1つで表わされます。

断熱性能

建築物の断熱性能は、家のマーク7段階（レベル1～7）で表示され、家のマーク（数字）が多いほど断熱性能が高いということを表します。断熱性能の記載があるのは住宅のみです。

断熱性能の基準として定められているのは以下の2つです。

• UA値（外皮熱貫流率）：建物からの熱の逃げやすさ、入りやすさ
• ηAC（イータエーシー）値（冷房期の平均日射熱取得率）：建物への日射熱の入りやすさ

レベルを決める際は、UA値とηAC値のいずれか低い方の等級で評価されます。例えば、UA値 6等級、ηAC値 4等級　の場合、断熱性能表示は 「レベル4」ということになります。

目安光熱費

電気・ガス・灯油など、一年間にかかる光熱費の目安が記載されます。実際にかかる光熱費は設備や契約会社、供給方法などによって単価の差が大きく、実際にかかる費用とは合いません。あくまでも参考値であるということに注意しましょう。

なお、目安光熱費は任意表示です。

第三者評価BELS（ベルス）

第三者機関「一般社団法人 住宅性能評価・表示協会」によって住宅のエネルギー消費性能・断熱性能を評価・表示する制度です。第三者機関の審査を受けた後に評価書等が交付され、BELSマークが表示できます。

ZEH（ゼッチ）水準

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」を意味します。ZEH住宅では、1年間で消費するエネルギーよりも太陽光発電等で創るエネルギー量が多くなることで、実質ゼロ以下を実現します。

ZEH水準の住宅は断熱性能が高いため、設備の効率も高まります。その結果、「夏は涼しく冬は暖かい」快適な室内環境を保ちながら、エネルギー使用量を削減できます。ZEH水準は、2030年以降の新築住宅が目指す省エネ性能の基準として定められる予定です。

省エネ性能ラベルでは、エネルギー消費性能が星3以上、かつ断熱性能が5以上でZEHの水準をクリアしたことを示すチェックマークが付きます。なお、非住宅の場合は、エネルギー消費性能の規格として「ZEB（ゼブ：ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）水準」が表示されます。

関連記事：ZEHの4つ基準と最新の補助金・支援制度について解説

ネット・ゼロ・エネルギー

前述のZEH水準を達成した上で、太陽光発電の自家消費分および余剰売電分も含めて年間のエネルギー収支が一定の基準以下になると達成となり、チェックマークが付きます。

なお、ネット・ゼロ・エネルギーは第三者評価を受けた場合にのみ表示できる項目です。

再エネ設備あり/なし

太陽光発電・太陽熱発電・バイオマス発電等の再エネ設備が設置されているか否かが表示されます。「エネルギー消費性能」にも直接的に影響します。

省エネ性能ラベルを取得する2つの方法

省エネ性能ラベルを取得する場合、「自己評価」と「第三者評価」の2つの取得方法があります。

自己評価と第三者評価ではラベルの種類が大きく異なるほか、建物の種類や再エネ設備の有無によっても評価項目や上限値が変わります。

ここでは、自己評価と第三者評価、それぞれでの取得方法を紹介していきます。

自己評価で取得をする

販売業者や賃貸事業者が自分で評価・取得する方法です。設計者によって建築物の省エネ性能の評価結果を出し、それに基づいたラベルを発行します。

自己評価で省エネ性能ラベルを発行するには、住宅性能評価・表示協会のWebサイトから「省エネ性能ラベル等作成プログラム（自己評価）」を使用します。その際、性能基準と仕様基準から入力方法を選択できます。

「性能基準」を選択した際の大まかな工程

1. 建物名称、任意項目として不動産IDや所在地、構造、階数などの物件情報を入力する
2. 必須項目としてエネルギー消費性能の表示、任意項目として再エネ設備の有無・評価対象の種別（住宅・非住宅など）・評価者の情報など評価概要等を入力する
3. プログラム入力内容以外で必要な情報を入力する
4. 「エネルギー消費性能計算プログラム」から出力した計算結果を直接アップロードする
5. 「ラベル・評価書を作成する」ボタンをクリックして自己評価ラベル・評価書がZIP形式の圧縮ファイルでダウンロードする

あらかじめ準備する必要がある書類は以下のようなものです。

【必須】

• 一次エネルギー消費量計算結果（WEBプログラム計算結果（PDF））
  ※WEBサイト「住宅に関する省エネルギー基準に準拠したプログラム」から作成

【任意項目の入力に必要】

• 配置図等：建物名称、所在地
• 平面図・立面図等：建物の構造や階数等
• 求積図等：面積
• 設備機器表・仕様書等：設備の種別等

「仕様基準」を選択した際の大まかな工程（住宅のみ対応）

1. 建物名称、任意項目として不動産IDや所在地、構造、階数などの物件情報を入力する
2. 再エネ設備の有無、任意項目として評価対象の種別（住宅・住戸など）・評価者の情報などを入力する
3. プログラム入力内容以外で必要な情報がある場合に入力する
4. 「仕様基準」と「誘導仕様基準」のいずれか、採用した評価手法を選択する。 それぞれの評価手法でエネルギー消費性能・断熱性能とも下記のレベルに固定される 仕様基準：エネルギー消費性能「1」・断熱性能「4」 誘導仕様基準：エネルギー消費性能「3」・断熱性能「5」
5. 「ラベル・評価書を作成する」ボタンをクリックすると自己評価ラベル・評価書がZIP形式の圧縮ファイルでダウンロードされる

【事前準備・必要書類】

あらかじめ、以下の確認や書類の準備が必要です。

• 対象住宅の断熱や設備等の仕様が、いずれかの基準に適合しているかを確認する
• 配置図等：建物名称、所在地
• 平面図・立面図等：建物の構造や階数等
• 求積図等：面積
• 設備機器表・仕様書等：設備の種別等

基本的な流れは「性能基準」を選択した場合と一緒ですが、大きく違うのは計算結果の入力です。いずれの仕様基準に適合しているかで消費性能・断熱性能が決定されます。

【第三者評価で取得をする】

販売・賃貸事業者が定められた評価機関（建築物省エネ法の登録建築物省エネ判定機関等）に発行を依頼する方法を「第三者評価」と呼びます。

「一般社団法人 住宅性能評価・表示協会」が運用する認定・評価制度をBELS（ベルス：建築物省エネルギー性能表示制度）と呼び、BELSの評価を受けると、省エネ性能ラベルやエネルギー消費性能の評価書にBELSマークが表示されます。

建築物省エネ法に基づき登録された第三者機関が評価するBELSは、メーカーや販売業者による自己評価よりも高い信頼性を得られます。さらに、BELSを取得した際に発行される、BELS評価書は、各種補助金制度の申請（証明）書類として使用可能です。

また、BELSで高いレベルを取得できれば、省エネ性能が高く光熱費などの運用コストが低く抑えられるため、必然的に物件の価値が高くなります。

物件の省エネ性能の高さをアピールしたいのであれば、ぜひ第三者評価の取得を目指したいところです。

ZEH住宅の補助金やフラット35・住宅ローン控除、固定資産税に至るまで税制の優遇を受けるためにBELSが利用できます。補助金制度等では、ZEH及びZEB（非住宅の場合）マークが表示される評価書を性能の証明書類として利用できる場合があります。

BELSを取得することで補助金申請をすることができ、結果的に節約になることも期待できるのです。

省エネ性能ラベルを表示した後の注意点

省エネ性能ラベルは、建物の省エネ性能を正確に示す公的な評価です。

特に第三者評価によって取得したラベルは信用性が高く、お客様は記載内容を信頼して判断します。記載されている省エネ性能が実際と異なる場合、誤った情報に基づいて意思決定をするおそれがあります。

そのため、省エネ性能ラベルを表示した後に、物件の省エネ性能が評価時の内容から変更された場合は、ラベルの修正や再発行の手続きが必要になることがあります。

省エネ性能の評価に変更が生じたときはラベルの修正が必要

省エネ性能の多段階評価において性能が低下する変更が生じた場合は、速やかに変更後の仕様に基づいたラベルへの修正が必要です。

一方、性能が向上する場合、つまり星の数が増える場合は、優良誤認には当たらないため、必ずしもラベルの修正は必要ありません。

販売仕様と省エネ性能に差異が発生したときは説明が必要

販売事業者と購入者の合意のもとでメニュープランや追加オプションを選択したことで、当初の仕様から変更が行われる場合があります。変更内容によって省エネ性能に影響が生じる場合は、事前に購入者への情報提供を行うことが望ましいです。

特に省エネ性能が低下する仕様変更が生じると、変更前の省エネ性能ラベルは使用できません。そのため、将来的に物件を再販売する場合、変更後の仕様で再計算した省エネ性能ラベルを発行し、購入者に提供することが推奨されます。

不正確な表示は勧告のリスクがある

対象の建物の広告等に省エネ性能ラベルを表示しなかった場合は、国（国土交通大臣）からの勧告対象となります。また、ラベルを表示している場合でも、ルールに従った表示がなされていない場合や内容に不正確な部分があると、勧告を受ける場合があります。

是正しないまま放置すると、勧告の事実が公表され、最終的には「勧告に従うよう命令」が下されることになります。2024年時点では「当面は社会的影響が大きい場合（物件）を対象」ですが、不確かな内容のまま放置することは避けるべきです。

また、売り出し当初の仕様から変更が行われる場合、省エネ性能に影響があるものに関しては情報提供を行うことが推奨されます。

省エネ性能や断熱性能などの多段階評価の性能が低下する変更が発生した場合には、変更後の仕様に基づいてラベルの修正が必要です。一方、仕様変更によってラベルの評価が向上する場合は、ラベルの修正は必須ではありません。

省エネ性能ラベルについてのよくある質問

Q.自己評価ラベル・評価書作成をするにあたり、必要な資格等はありますか？

自己評価ラベル・評価書の作成にあたっては、評価結果に対して責任を持てる建築士等の資格者において評価・作成されていることが基本となります。

Q. 住宅と非住宅が合わさった建築物（複合建築物）はどう表示しますか？

住宅の部分と非住宅の部分に分けて、それぞれのラベルにより表示することができます。

全体をまとめて複合建築物のラベル（エネルギー消費性能を最大 6 つの星マークにより表示）で表示することもできますが、その場合、「ZEH 水準」「ZEB 水準」等の達成状況は表示しないこととしています。

Q. 住棟評価において、複数住戸ある場合、UA値・ηAC値はどのように表示されるのでしょうか？

最も性能値が低い住戸の値が表示されます。なお、エネルギー消費性能に関しては、全住戸（共用部分も対象とする場合は共用部分も含む）を合算した結果が表示されます。

省エネ性能ラベルの取得は計算代行サービスが効率的

省エネ性能ラベルを自己評価で発行する場合、Webプログラムや省エネ性能の評価を正しく記載できることが前提です。設計者と同程度の専門知識と計算技術が必要となり、残念ながら誰にでも作成できるというものではありません。

また、BELS認証を取得して省エネ性能ラベルを発行する場合も、物件の省エネ計算や必要書類の取得、BELS認証機関の審査などが必要になるため専門的な知識が求められます。

省エネ性能ラベルの取得は手間や時間のかかる作業ですが、省エネ計算代行サービスを利用することで、負担を劇的に減らせます。

当事務所では、BELS認証の取得に必要な省エネ計算から申請書類作成までの作業を、専門スタッフがワンストップで対応いたします。

お見積り時に必要な図面をお伝えしますので、意匠図・設備図等のデータをメールでお送りいただくだけで審査機関への申請書類一式を納品させていただきます。また、お客様のご希望に応じて、目標とする省エネ性能を達成するための仕様変更のご提案もいたします。分譲マンションの二重床や賃貸マンションの直貼りなど、建物の特性に応じた梁の断熱補強の納め方まで、意匠設計事務所である上岡設計の強みです。

BELS取得だけでなく、住宅性能評価やCASBEEなどの関連業務もセットでお申し込みいただけますので、ぜひお問い合わせください。