日本政府は2050年までにカーボンニュートラルを実現するという目標を掲げており、建築物の省エネ性能向上は、目標達成に向けた重要な取り組みの一つです。

目標の達成には、新築の省エネ性能を高めるだけでなく、既存の建築物に対する省エネ改修も重要です。そのためには、施主や購入者が建築物の省エネ性能を正しく理解し、選択できることが求められます。

そのような背景から2014年に開始されたのが「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」です。BELSは、建築物の省エネ性能を可視化し、高性能な建築物の価値を分かりやすく示すことで、省エネ建築の普及と市場での適切な評価を目指します。

しかし、BELS認証を取得するには、専門的な知識や複雑な省エネ計算が必要となり、時間と労力がかかることも事実です。

ここでは、BELSの制度概要やメリット・デメリット、そしてBELSの申請から評価書の取得までの流れを詳しく解説します。

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）とは？

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）とは、建築物省エネ法第33条の2に基づいた建築物の省エネ性能を、第三者評価機関が評価する制度です。第三者の評価を受けることで、建築物の省エネ性能に関する客観性が高まり、信頼性向上につながります。

制度の開始は2014年4月になり、一般財団法人 住宅性能評価・表示協会が運営します。2014年は非住宅の新築建築物と既存建築物が対象でしたが、2016年4月より住宅も対象範囲に加わりました。

BELSの審査が完了することで「省エネ性能ラベル」と「BELS評価書（エネルギー消費性能の評価書）」の2種類が発行されます。

また、2024年4月から「省エネ性能表示制度」が施行され、建築物を販売・賃貸する際の広告には、省エネ性能ラベルの表示が努力義務になりました。それにともない、省エネ性能ラベルとBELS評価書の様式も、建築に関する専門知識がない方でも理解しやすい内容に改正されました。

なお、共同住宅の評価では、住戸ごとに評価のできる「住戸評価」と、共同住宅を1棟として考えた「住棟評価」があります。書式の見た目は同じですが、記載されている文字の違いで判断しますので、見落としがないよう注意が必要です。

BELSは省エネ性能表示制度における発行方法の1つの手段

BELSは省エネ性能表示制度における省エネ性能ラベルと評価書を発行する1つの手段です。第三者評価としてBELSがあり、BELS登録機関に申請し審査を受けます。

また、省エネ性能表示制度では、第三者評価BELSのほかに「自己評価」という発行方法があります。

自己評価

省エネ性能表示制度における自己評価は、建築物を販売もしくは賃貸する事業者が自己責任のもと、対象建築物の省エネ性能について評価する手段です。評価は、国が指定した「省エネ性能ラベル等作成プログラム（自己評価）」や仕様基準に沿って行われます。

BELS登録機関が評価しないので、ラベルと評価書の発行にかかる時間が大幅に短縮でき、審査にかかる費用も削減できます。ただし、自己評価では発行物にBELSマークの表示ができません。また、第三者の審査を省略しているため省エネ性能の信頼性という点ではBELSより劣ります。

第三者評価 BELS

第三者評価 BELSとは、BELS評価機関が建築物の省エネ性能について評価する手段です。

BELS評価機関の審査を受けることで、自己評価よりも精度の高い省エネ性能値で評価・表示することができます。また、BELS認証を受けることでラベルや評価書にBELSマークを表示することが可能となります。

BELS評価機関は、国土交通省が厳格な基準とガイドラインに従って指定します。独立性や専門性を保つために特定の基準を満たす必要があるため、BELS評価は信頼性が高いのが特徴です。

BELS登録機関の審査を要するため、建築物の規模にもよりますが「省エネ性能ラベル」と「BELS評価書（エネルギー消費性能の評価書）」の発行までにおおよそ1〜2ヵ月程度の時間がかかります。

登録機関の混雑状況によって、設計図の作成時期、省エネ計算の実施時期に影響が発生しやすいので、自己評価に比べると工程管理が必要です。

BELSにおける省エネ性能の評価は多段階で表示

BELSで評価・表示を行う省エネ性能は「一次エネルギー消費性能」と「外皮断熱性能」です。2種類の評価項目は、省エネ計算後の性能値によって多段階で評価します。

一次エネルギー消費性能

一次エネルギー消費性能とは、 建築物で使われている設備機器の消費エネルギーを熱量に換算した値です。

一次エネルギー消費量の削減量を表す値として「BEI」があります。BEIは、「設計一次エネルギー消費量」と「基準一次エネルギー消費量」にて計算ができます。

「設計一次エネルギー消費量」は、建築物に設置する設備機器について一次エネルギーの消費量を設備ごとに算出し合計した値です。「基準一次エネルギー消費量」は、各種設備のエネルギー消費量を法律によって定められた条件で決められた値になります。

建築物のBEI値を求めることで、国が法律で定める建築物省エネ法による「省エネ基準」からどのくらい一次エネルギー消費量の削減ができているのかを求めることができます。

■BEIの計算式■
「BEI ＝ 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量」
※消費量の単位はGJ（ギガジュール）

BELS評価書の記載内容は、BEIよりも一次エネルギー消費量の削減率の記載が主です。BEIと一次エネルギー消費量の削減率はほぼ同じ内容を表していると考えて間違いありません。

■一次エネルギー消費量の削減率における計算式■
「一次エネルギー消費量の削減率（%） = 基準一次エネルギー消費量 – 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量 × 100」
※消費量の単位はMJ（メガジュール）

エネルギー消費性能の表示方法は、削減率の値によって星の数で表現されており、一次エネルギー消費量の削減率が大きいほど星の数が増えます。星１つで一次エネルギー消費量の削減率が10％分を示します。

また、住宅の評価は、太陽光発電設備などの再生可能エネルギー設備の設置がある建築物は6段階、設備の設置がない建築物の評価は4段階です。非住宅の評価は再生可能エネルギー設備の有無に関わらず6段階評価になります。

外皮断熱性能

外皮断熱性能は、建築物の内側と外側を区切る部分（壁、床、屋根、窓など）の熱を遮る能力のことです。「外皮平均熱貫流率」であるUA値と、「冷房期の平均日射熱取得率」であるηA値の2つの値で評価されます。

UA値は「建築物の熱の逃げやすさ」、ηAC値は「建築物への日射熱の入りやすさ」を数値化した指標です。両方の指標とも数値が低いほど断熱性能が優れた住宅となります。

BELSにおける外皮断熱性能の評価方法は家の形をしたマークにて表現され、7段階で評価されます。

外皮断熱性能の評価基準は、品確法である住宅性能評価の等級表示を引用しており、それぞれの地域区分に応じた基準値が設定されます。

BELS申請には費用がかかる

BELSの申請費用は、BELS登録機関によって異なります。住宅は「住戸数」および「共用部」などで申請費用が変わり、非住宅については、評価手法に「モデル建物法」と「標準入力法」があることや、建築物の用途、構造、規模などによっても細かく申請費用が変わるため、BELS登録機関に確認する必要があります。

BELS申請に必要な省エネ計算を専門会社に依頼するにも費用がかかります。

ZEH・ZEBとの違い

ZEH・ZEBとは、建築物において消費する一次エネルギー量と、再生可能エネルギー設備（太陽光発電システムや風力発電など）により創出される一次エネルギー量の差が、年間ベースで実質ゼロとする建築物を指します。

ZEH（ゼッチ）は「Net Zero Energy House（ネットゼロエネルギーハウス）」、ZEB（ゼブ）は「Net Zero Energy Building（ネットゼロエネルギービルディング）」の略称です。

ZEHは戸建やマンションなど一般の住宅全般を、ZEBは住宅以外（非住宅）の事務所ビルや学校、工場などの省エネ性能を評価します。

ZEHやZEBの認証を受けた建築物は、BELSの評価書にその旨が明記されます。BELSはZEH・ZEBの認証結果を反映し、分かりやすく表示する役割も担っています。

BELS評価書に記載される項目

BELS評価書には、物件概要、エネルギー消費性能、断熱性能の数値などが項目別に記載されます。ただし、住宅と非住宅では断熱性能の評価項目の有無など、一部の表示項目に違いがあります。

【BELS評価書の記載項目一覧】　〇：表示可能（任意項目）　×：表示不可

【住宅のBELS評価書】

【非住宅のBELS評価書】

プレートやシールも作成できる

BELS評価を受けた建築物は別途費用を支払うことで、評価内容を一部抜粋したプレートやシールのアイテムを作成できます。

プレートやシールに記載されている内容は、評価書と比較するとシンプルです。

エネルギー消費性能の記載項目は、一次エネルギー消費量の削減率、BEI値、削減率に対応した星の数です。断熱性能の記載項目はUA値、ηAC値、断熱レベルがわかる家のマークになります。また、再生可能エネルギー設備の有無や種類も記載されます。

作成できるプレートは、屋内用もしくは屋外用・材質・サイズ・枠カラーを選択できるように複数のラインナップがあります。プレートを飾る予定の位置を考慮して申し込みが可能です。

シールもBELS評価を受けた建物のアイテムとして購入できます。プレートに比べると選べる形状が多いのが特徴です。

BELS認証を受けるメリット

BELS認証で発行される「省エネ性能ラベル」と「BELS評価書（エネルギー消費性能の評価書）」を取得することで以下のメリットがあります。

• 建物の省エネ性能がお客様に伝わりやすい
• 第三者評価によって省エネ性能の信用性が高まる
• 補助金や税制優遇の申請に利用できる

建築物の省エネ性能がお客様に伝わりやすい

BELS認証を受けることで、建築物の省エネ性能が可視化され、簡単にお客様に伝えられるようになります。

特に「省エネ性能ラベル」では、難しい数値の代わりに星の数や家のマークで表しているため、専門知識がない人でも一目で理解できます。年間の目安光熱費も表示できるので、省エネ性能を具体的な金額で示すことが可能です。

BELS認証を受けていれば、家やオフィスを探すお客様に複雑な専門用語を使わずに建築物の省エネ性能を伝えられるため、売買の面でも付加価値をアピールしやすくなります。

第三者評価によって省エネ性能の信用性が高まる

自己申告による建築物の省エネ性能は、一般のお客様からの信頼を得にくい傾向があります。自己申告は中立的な評価ではないためです。

しかし、BELS認証を受けていることで、第三者評価機関の審査で認められた性能であることを証明できるので、大きな安心感につながります。また、BELS認証は統一された評価指標を使用しているため、認証を受けている他社の建築物と比較がしやすいのも特徴です。

BELS認証があれば、お客様が同価格帯の物件を比べる際、客観的に証明された省エネ性能の違いを認識できるので、物件を選びやすくなります。

補助金や税制優遇の申請に利用できる

BELS評価書は、省エネ性能の高い建築物が申請できる補助金や税制優遇を受けるための証明書として利用できます。

下記は、BELS評価書が証明書として利用できる補助金や税制優遇制度の一覧（参考）です。

【ZEH評価で補助金や税制優遇がある事業や制度（新築時）】

事業や制度の名称		住宅 用途	助成金額や税制優遇率
補助金事業	LCCM住宅推進整備事業	戸建	戸建：上限140万円／戸
	地域型住宅グリーン化事業	戸建	戸建：70～140万円／戸
	ZEH支援事業	戸建 共同	戸建：55万円／戸 もしくは 100万円／戸 共同：単年度事業 上限3億円／年 複数年度事業 上限6億円／年 （共同は事業主へ補助金の支払）
税制優遇制度	フラット35S(ZEH)	戸建 共同	5年間0.75%の固定金利の優遇措置
	住宅ローン減税 (ZEH水準省エネ住宅) ※控除申請の条件の一つ	戸建 共同	戸建・共同：3,500万円（2024年入居） ※子育て世帯、若者夫婦世帯は4,500万円

【参考】

補助金事業や税制優遇の制度は、地方自治体が独自で行っている可能性があること、また条件の変更もあるため、確認してみましょう。

なお、補助金を申し込むには、BELSによるZEH評価を受けている以外にも満たすべき条件が複数あります。受け取りたい補助金がある場合、条件の確認をしてそれに応じた対策が必要です。

BELSを取得する際の注意点

第三者評価 BELSによって取得できる評価書はメリットがあるのと同時に、取得する際に気をつけるべき注意点もあります。取得に向けて動き出した後に後悔しないよう事前の認識が必要です。

省エネ性能が向上するほど建築コストが高くなる

建築物の省エネ性能を向上させるには、建材の仕様や設備機器の性能を高める必要があります。そのため、建築コストが高くなることは避けられません。

例えば、建築物の断熱性を高めるには、セルロースファイバーやフェノールフォームといった高性能な断熱材を使用します。

また、窓からの熱の出入りを減らすため、二重以上のガラスや特殊なコーティングを施したガラス（複層Low-Eガラス）、熱を伝えにくい樹脂製の窓枠（樹脂サッシ）を採用するケースが多いです。

さらに、建物全体のエネルギー消費量を減らすには、電気やガスなどの使用量（一次エネルギー消費量）を抑える必要があります。そのため、エアコンや給湯器などの設備には、省エネ性能の高い機器を選ぶことが重要です。

高性能な建材や設備は、通常の製品より製造コストが高いため、価格も高くなります。結果として、建物全体の建築コストが上がります。

省エネ計算に高度な専門知識が必要になる

省エネ計算とは具体的に一次エネルギー消費量（BEI値）と外皮性能（UA値・ηAC値）を計算します。それぞれの数値を計算するためには、設備機器の性能や能力値の読み取り、熱橋形状の理解など複雑で高度な専門知識が必要です。

とくに、複数室に跨がるように設計された機器の能力負荷の割合や、各階において住戸プランの外壁線が違う専有部の熱橋の拾い方などは難しい点といえます。

大規模な建築物になればなるほど、省エネ計算の専用ソフトを使ったり、専門家でないと対処は難しいでしょう。

BELS認証の取得までに時間や手間がかかる

BELS評価書を取得するまでにかかる時間は、建築物の規模や用途にもよりますが省エネ計算のスタートから考えると一般的に2～3ヵ月は必要です。

省エネ計算を完了させ、BELS申請書を取りまとめるのに2週間～1ヵ月、BELS評価機関へ提出後は評価を受け指摘対応をしたのち、評価書を取得するまでが1～2ヵ月程度かかります。

BELS登録機関からよく指摘される内容は、熱橋の拾い漏れによる計算ミスや設備機器の性能を証明する資料の不足などです。迅速に対応すれば、評価書を取得するまでの期間を短縮することができます。

ただ、最近は省エネ性能を表示することが努力義務化されてますので、BELSを申請する建築物が日々増えてます。BELS登録機関の込み具合によっては評価に2ヵ月以上かかることもあり得ます。

BELS申請をした後、申請する時に評価に必要な図書がそろっている状態であれば（必要事項が設計図書に明記されていない場合等は除く）、評価員から申請図書の差し戻しはほとんどありません。申請時には省エネ計算書や必要図面の添付に漏れがないように注意してください。

BELS認証を取得するまでの流れと必要な手続き

BELS認証の取得までの流れは以下の6ステップです。

ステップ1：事前打ち合わせ
BELS評価機関へ申請を予定している物件の規模・用途やスケジュールを事前に相談し、必要な申請書を確認します。

ステップ2：省エネ計算書作成
各種図面（意匠図・設備図一式）をもとに省エネ計算を行います。申請の際には、申請書や設計内容説明書、省エネ計算書のほかに、意匠・設備図一式と計算のために確認した根拠資料が必要になるため、取りまとめておきます。

ステップ3：BELS評価機関へ申請
申請に必要な書類をBELS評価機関に提出します。申請方法は、紙申請・電子申請の2種類があります。電子申請の場合、書類の郵送費用や手間が省け、申請にかかる時間も短縮できます。ただし、BELS評価機関によっては、電子申請に対応していない場合もあるため事前の確認が必要です。

ステップ4：BELS評価機関による審査
BELS評価機関の審査を受けます。 国が制定した省エネ計算マニュアルに準じて計算が実施されているか、各種図面と省エネ計算書が整合しているかなどを確認します。

ステップ5：BELS評価機関による質疑
BELS評価機関は、提出された書類に不備や不明な点があった場合、申請者へ質問や確認をします。質疑応答は複数回行われることがあるため、都度対応が必要です。

ステップ6：BELS評価書の取得
指摘対応がすべて完了すると評価が確定します。その後、BELS評価書が評価機関より発行されます。

BELS認証は、建築物の着工前・着工後・竣工後のどのタイミングでも申請できます。そのため、省エネ適判を受けたあとであれば、写しを用いてBELS認証を受けることも可能です。省エネ適判とBELS認証を同じ機関に申請する場合は、設計図書や計算書等を改めて用意する必要はありません。

BELSの申請に必要な書類

BELS評価申請に必要な書類は以下のとおりです。

評価図書の種類	図書への記載項目、補足事項
委任状	押印は省略可能か確認
BELS申請書
設計内容説明書
BELSに係る評価物件掲載承諾書
案内図	方位、道路や目標の地物
求積図	延べ床面積、専有部面積表、各階面積などの面積算定式
用途別求積図	各用途別の面積算定式
配置図	縮尺や方位 各種境界線と敷地内における建築物の位置
仕様書
各階平面図	縮尺や方位 住戸プラン、居室名称、寸法や天井高さ
立面図	縮尺、外壁や開口部の位置
断面図 もしくは 矩計図	縮尺、建物の高さ、外壁や部屋の構造、 軒の高さ、小屋裏の構造、階高 床下や基礎の構造
平面詳細図、部分詳細図
省エネ計算書	評価の根拠となる省エネ性能値が計算された図書一式
各種機器表、各種設備図	空調設備、換気設備、照明設備、給湯設備 昇降機、再生可能エネルギー