2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき、住宅性能評価制度が導入されました。

住宅性能評価制度は住宅の品質向上を図り、顧客が住宅の性能を客観的に判断できるようにすることを目的としています。

住宅性能評価には、設計段階で住宅の性能を評価する「設計住宅性能評価」と、施工段階で住宅の品質を確認する「建設住宅性能評価」の2種類があります。

「設計住宅性能評価」の取得は、設計段階で住宅の品質を数値化し、顧客から信頼を得るためのアピールとして効果的です。

しかし、申請には膨大な書類の準備に加えて評価機関とのやり取りが必要で、手続きが煩雑で時間がかかる場合があります。

本記事では、設計住宅性能評価について押さえておきたい評価の役割や注意点、申請の流れについて解説します。

住宅性能評価とはどのような制度なのか？

住宅性能評価は、国が定めた基準に基づいて住宅の性能を客観的に評価する制度です。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき設立された「住宅性能表示制度」の一環であり、住宅の性能を工法や構造に関係なく全国一律の基準で比較できるようにする目的があります。評価は、国土交通大臣に認定された第三者機関によって行われ、独立した評価機関が客観的に性能を判定する仕組みです。

住宅性能評価を受けることで、建設業者は住宅の品質を数値化し、他社との差別化を図ることが容易になり、販売促進につながるメリットがあります。

住宅性能評価を取得した住宅は、住宅ローンの金利優遇を受けることができ、顧客にとって大きな経済的メリットがあります。 また、住宅の耐震性や省エネルギー性が保証されているため、将来的なメンテナンスや改修のコスト削減にもつながることから、さらなる利点が期待できます。

住宅性能評価には「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の2種類があり、それぞれ設計段階と建設段階で行われる評価です。評価基準は10分野33項目にわたり、これらに基づき評価された住宅は、品質が保証されていると認められます。

評価対象の住宅が国の基準を満たしていると認められると、住宅性能評価書が発行されます。

設計住宅性能評価

設計住宅性能評価は、住宅の性能を設計段階で第三者機関が評価する制度です。

この制度は、設計図書や計算書を基に住宅の耐震性や省エネルギー性能などを評価するもので、施工が始まる前に住宅の性能を客観的に明示できるのが特徴です。

設計住宅性能評価書を取得すると、設計通りに施工された場合の住宅性能が明示されます。これにより、耐震性や省エネルギー性能などが保証され、顧客にとって住宅の信頼性が高まり、安心して住宅を購入できます。

建設住宅性能評価

建設住宅性能評価は、住宅が設計図面や計算書に基づいて適切に施工されているかを現場で確認する制度です。

施工中から完成までの間に少なくとも4回以上の現場検査を行い、設計段階で評価された基準が正しく実施されているかを確認します。

たとえば、基礎配筋や躯体工事の段階で現場検査を行い、設計図通りに施工が進められていることを確認します。竣工時には最終チェックが行われ、すべての工程が適切に実施されていれば建設住宅性能評価書が交付されます。

建設住宅性能評価書を取得すると、設計通りの高品質な施工が保証されるため、住宅の信頼性が高まり、顧客に対して安全で品質の高い住宅を提供することができます。

なお、建設住宅性能評価を受けるには、事前に設計住宅性能評価を取得し、その基準を満たしていることが前提です。

設計住宅性能評価の役割

設計段階で住宅の性能を評価する設計住宅性能評価の役割について解説します。

評価完了後に「設計住宅性能評価書」が交付される

住宅性能評価を受けると、第三者機関である「登録住宅性能評価機関」が客観的な視点で住宅の性能を評価し、その結果を「設計住宅性能評価書」として交付します。

登録住宅性能評価機関は国土交通省によって登録されており、信頼性が高く、公平な評価を行います。

住宅性能評価を受けた住宅には、法律に基づくマークが表示されます。国が定めた基準に従って性能が評価された住宅であることを示せるため、顧客に安心感を与える大きなポイントです。

設計住宅性能評価書やその写しは、設計図書とともに契約書類に添付することでその住宅が契約通りの性能を有することを保証する役割を果たします。

建築住宅性能評価書との違い

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書は、住宅の品質を保証するための重要な評価書ですが、それぞれ評価のタイミングと内容が異なります。

設計住宅性能評価書は、設計段階で、住宅が国の基準に適合しているかを示します。

一方で建設住宅性能評価書は、着工から完成までの各段階で、住宅が設計図面通りに正しく施工されているかを確認します。

つまり、設計住宅性能評価書の取得により、設計段階での住宅性能が明確になりますが、施工段階でその性能が実際に反映されているかを確認するには建設住宅性能評価書の取得が必要です。

両方の評価書を取得することで、住宅の設計から施工まで一貫した品質管理が示されるため、購入者にとって大きな安心材料となります。

設計住宅性能評価の大きな役割は、施工が始まる前に問題点や改善すべき箇所が発見できる点にあります。住宅が建設される前の設計段階で、性能を数値や等級で確認できるからです。

設計住宅性能評価を取得していれば、施工段階での不備を避けやすくなり、最終的に高品質な住宅の提供が可能となります。

設計住宅性能評価の取得は義務ではなく任意で行われるため、取得しなくても建設自体は可能です。しかし、取得により住宅の品質に対する信頼が高まり、顧客に対して性能が保証された住宅を提供できるという点で、大きなメリットがあります。

設計住宅性能評価の基準となる10分野

新築住宅の住宅性能評価は、10分野33項目で構成されています。住宅の性能を数値化し、各分野における基準に従って等級で評価します。

各分野の評価基準の概要は以下の通りです。

評価の等級が高いほど、その住宅の性能が優れていることを示し、顧客にとっても信頼できる判断材料となります。

4分野10項目は性能評価は必須

10分野33項目のうち、平成27年からは住宅性能評価において建設後の調査が難しい4分野10項目が必須項目として定められました。

• 構造の安定
• 劣化の軽減
• 維持管理の配慮
• 温熱環境

上記の4分野は、住宅購入者や居住者にとって、長期にわたって安心して暮らせる住宅を選択するための基準として不可欠な要素です。

基準を満たさないと設計住宅性能評価書が交付されない

設計住宅性能評価書は、国が定めた基準を満たさないと交付されません。

たとえば、住宅の耐震基準が設計上の計算で満たされていない場合、住宅が大地震に耐えられるかが不明瞭なため、評価書の交付は受けられないのです。また、断熱性能についても同様に基準値に達していなければ評価書は交付されないため、基準を満たすように再設計が求められます。

基準に適合していないと、評価書が交付されないだけでなく、住宅の性能を数値や等級で顧客に示せないので、信頼性の低下にもつながります。

2025年4月以降は省エネ基準を満たす必要がある

省エネ法の改正により、2025年4月以降に着工するすべての建築物に省エネ基準の適合が義務付けられます。

これにより、新築のすべての住宅が一次エネルギー消費量と断熱性能について性能評価基準では「等級4以上」を満たす必要があります。

設計住宅性能評価を取得するためには、省エネ基準への適合が前提となり、基準を満たす設計が求められます。

一次エネルギー消費量等級

一次エネルギー消費量とは、冷暖房や給湯、照明などに使われる建物全体のエネルギー使用量です。

一次エネルギー消費性能の評価にはBEI値が用いられます。BEI値は、建物がどの程度エネルギーを効率的に使用しているかを数値で表します。

計算式は以下の通りです。

BEI = 実際の一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量

一次エネルギー消費量等級4の基準を満たすためには、BEI値が1.0以下であることが必要です。

断熱等性能等級

断熱等性能等級は、住宅の外皮（壁、床、屋根、窓など）の断熱性能を評価する指標です。

断熱等性能等級4の基準を満たすためには、外皮平均熱貫流率（UA値）と冷房期の平均日射遮熱取得率（ηAC値）が基準を下回る設計が必要です。

UA値とは、外皮を通して逃げる熱量を示すもので、数値が低いほど断熱性能が高いことを意味します。

たとえば、北海道のような寒冷地では、厳しい冬でも室内の快適な温度を保つために断熱性能が非常に重要です。そのため、UA値は0.46W/㎡Kと厳格に設定されており、高い断熱材の使用や窓の断熱性能が求められます。

一方、東京のような比較的温暖な地域では、UA値は0.87W/㎡Kとされていますが、それでも夏の暑さや冬の寒さに対応するため、適切な断熱設計が求められます。

また、冷房期の平均日射遮熱取得率（ηAC値）は、外皮から入射する日射量を、外皮の合計面積で除した値です。

冷房期の平均日射熱取得率は、値が小さいほど外部からの日射熱の影響を受けにくくなり、冷房効率の向上につながります。

基準値は、地域ごとに異なります。しかし、北海道や東北などの寒冷地では、夏季の日射熱対策よりも冬季の厳しい寒さに対する断熱性能の向上がより大きな省エネ効果をもたらすため、この指標に関する基準が設けられていません。

関連記事：2025年「省エネ基準適合義務化」による建設会社への影響と対応策

設計住宅性能評価の注意点

設計住宅性能評価を受ける際に、設計内容が変更された場合や、評価書を紛失した場合はどのような対処が必要なのでしょうか。

ここからは設計住宅性能評価の注意点をご紹介します。

内容の変更は「変更設計住宅性能評価」または「変更申告書」が必要

建物の設計に変更が発生した場合、内容に応じて「変更設計住宅性能評価」または「変更申告書」を提出する必要があります。

「変更設計住宅性能評価」は、設計評価に直接影響を与える等級や構造変更、選択項目の追加等が含まれます。

たとえば、耐震性や断熱性能の等級が変更される場合や、建物の構造が変更された場合（共同住宅から戸建てへの変更、階数や構造の変更）には、再評価が必要です。また、建築場所の大幅な変更や、評価に影響する変更があれば変更設計住宅性能評価の申請が必要となります。

一方、「変更申告」は軽微な変更であり、評価等級に影響を与えない場合に適用されます。

外壁色や窓位置の調整などの軽微な変更、住宅名称や設計者の連絡先の変更など、評価等級に影響しない変更の場合は、変更申告書を提出することで対応可能です。

変更の影響範囲に応じて適切な手続きを選択することで、無駄なコストや労力を削減できます。

変更内容が評価結果に与える影響を判断し、「変更設計住宅性能評価」または「変更申告」の手続きを適切に選択しましょう。

費用は評価機関によって異なる

設計住宅性能評価の費用は、評価を行う機関によって異なるため事前に確認が必要です。

目安となる金額は、新築一戸建ての場合、おおよそ5万円前後です。建設住宅性能評価を併せて取得する場合は15～20万円前後かかります。

規模が大きい住宅や、オプションで評価項目を追加した場合は、それに伴い費用が増加します。中古住宅では、現況検査や設計図書がない場合、さらに費用が増加する可能性があります。

なお、設計住宅性能評価にかかる費用が機関によって異なっても、評価方法や基準は法律で統一されているため、どの機関で評価を受けても評価内容は変わりません。

紛失時は再交付申請が必要

住宅性能評価書を紛失した場合は再発行が可能ですが、再交付申請と手数料が必要です。

再発行にかかる手数料は評価機関によって異なり、一般的には5,000円/戸前後が相場です。設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書は別々に再発行されるため、それぞれに費用がかかります。

再発行には費用がかかるため、評価書を紛失しないように注意が必要です。万が一紛失した場合は、迅速に再発行手続きを行いましょう。

設計住宅性能評価の流れ

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書が交付されるまでの流れは以下の通りです。

出典：新築住宅の住宅性能表示制度かんたんガイド│国土交通省

①設計図書の作成、必要書類の提出

設計住宅性能評価の申請書類として設計図書を作成し、必要書類を登録住宅性能評価機関へ提出します。

②設計図書の評価

登録住宅性能評価機関が、設計図書の評価を行います。

③設計住宅性能評価書の交付

評価の基準を満たすと、設計住宅性能評価書が交付されます。

④施工段階・完成段階の検査

着工後、登録住宅性能評価機関が基礎配筋、躯体工事完了時、下地張り直前、竣工時など約4回にわたって現場検査を実施します。検査では、図面通りの施工が行われているかを確認します。

⑤建設住宅性能評価書の交付

現場検査の結果に基づき、問題なければ登録住宅性能評価機関から建設住宅性能評価書が交付されます。

申請から交付までの期間は約1カ月

設計住宅性能評価書の申請から交付までにかかる期間は、一般的に約1カ月程度です。

提出する書類の内容や評価機関の混雑状況、住宅の規模、評価項目の数などによって期間が延びる可能性もあるため、早めの準備が必要です。

書類に不備があった場合、評価機関から追加書類の提出を求められることがあり、交付までに数週間の遅れが生じる可能性があります。また、住宅の規模が大きく複雑な設計の場合、評価に時間がかかります。

設計住宅性能評価書の申請に時間がかかると、着工までに交付が間に合わない場合があるため、しっかりと準備を整えておきましょう。

設計住宅性能評価に必要な書類

設計住宅性能評価の申請に必要な書類を以下の表にまとめましたので、一例として紹介します。

書類の内容は審査機関によって異なる場合があります。提出先によっては、特定の追加資料や書類形式が必要になることもありますので、申請前に必ず審査機関のホームページなどで必要書類を確認してください。

提出先によって異なる要件を事前に確認しておくことが、スムーズな申請手続きの第一歩です。

設計住宅性能評価をプロに任せて業務を効率化

設計住宅性能評価は、設計段階での性能が数値化され、住宅の品質に関する信頼を顧客から得るために有効です。

しかし、この評価の取得には多くの書類準備や評価機関とのやり取りが必要で、手続きが非常に複雑です。

特に設計図書の作成や性能評価基準の理解、必要書類の提出といった作業に多くの時間がかかり、自社で対応すると他の業務に影響が出ることがあります。

このような時間と労力のかかる手続きは、業務効率化のため、プロに任せることをおすすめします。

上岡祐介建築設計事務所では、設計住宅性能評価に関する手続きを専門家がすべて代行します。書類の準備から評価機関とのやり取り、申請までを一貫して対応し、ミスや遅延を防ぎます。

また、省エネ計算代行と併せて依頼をしていただくと、セット割で20％OFFといったお得なプランも提供しております。

設計住宅性能評価の申請は、ぜひ上岡祐介建築設計事務所にご相談ください。